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绿地高周转“惊魂”

2019-11-01 15:56:25

来源:打古资讯

近几年,绿地奉行高周转大杀四方,被指“牺牲质量换规模”,安全事故频发,业主维权成风。高周转的鼻祖是“地产一哥”万科。绿地走上高周转大约是2017年开始的,这背后是其在房产界地位的下滑。2015年8月,

文|张贾茹

今天的房地产行业变得越来越冷,就像天气一样。有两个地方一直很忙,一个是茅台销售处,另一个是房地产销售处,不同的是一个是购买处,另一个是在权利处。“交房子就是维护自己的权利”,这不是一个笑话,而是一些房屋企业的真实写照。

不久前,在龙湖集团的表演会上,一位长沙老板哽咽着,生动地捍卫了自己的权利。近日,网上报道称,武汉绿地国际理想城的业主在新房子里流泪,称地板不平,墙壁潮湿。"这房子能容纳人吗?"

对于已经进入数万亿年的绿色土地来说,捍卫权利是一句老话。近年来,绿地的特点是高周转率和大规模杀戮。他们被指控“牺牲质量换取规模”,安全事故频发,业主权利保护猖獗。

面对质疑,绿地局长张玉良显得非常开放,“现在企业每天都在向前跑,路上风雨交加,艰辛是常态。”在“不投机炒房”的指引下,万人在街上买房的日子已经一去不复返了,住房企业需要聪明才智和耐心才能生存。

尽管绿色热潮很快,但它可能已经迷失了方向。

据媒体“余淼·鹿鸣”报道,武汉绿化带国际理想城市业主正在哭喊的建筑是武汉众多项目之一。除了不平整的地板外,这栋建筑还存在许多问题,如水龙头摆动、电线外露、瓷砖空置等。

来源:新浪报道截图

显然,这是每平方米2000元的精装修,但在业主手中却是如此粗糙。“布兰妮·斯皮尔斯”的真实版本变成了“奶牛夫人”,每个主人都哭了。

这不是偶然的。在"住房不投机"红线的严格控制下,住房企业融资端收紧,债务和杠杆减少的大趋势已经形成。为了提高资本回报率,高周转率已经成为“必备的良药”。

然而,“芜菁不会尽快洗泥”,房子建得太快。一旦越过红线,质量问题和安全事故将变得更加频繁,高周转率已成为“万恶之源”。

高周转率倡导速度至上,有三个核心指标:“开工需要多长时间”、“开业需要多长时间”和“现金流需要多长时间才能恢复正常”。高营业额的创始人是万科,“第一房地产哥”。2010年,万科提出了“5986”高周转率模式,即土地建设将在5个月内开始,销售将在9个月内完成,第一个月销售80%,60%的产品必须是住宅。

这种模式帮助万科创造了一个销售神话。2010年,万科销售额达到1081.6亿元,同比增长70%,创下中国房地产销售新纪录。2011年,万科的销售额又突破了1000亿元,在行业中名列前茅。

接下来是一连串的安全事故和质量问题。愤怒的业主拉起横幅抗议,甚至向万科总部送去花圈,哀悼质量的下降。

高速公路绿化带的周转始于2017年,这是其在房地产行业地位下降的背后原因。

2015年8月,绿地重组上市,当日市值超过3000亿,超过万科和新鸿基,成为全球最有价值的房地产企业。直到2016年,绿化带也一直稳稳地位居销售榜前三名。随着碧桂园、绿化带等住宅企业的突然出现,绿化带已经跌出了前五名,自然是不甘心的。

自2017年以来,绿地已开始大规模增加到三线和四线城市的数量。根据上海中原房地产研究所的数据,就土地储备而言,绿地控股在2017年占用了82块土地,2018年占用了260块土地。

那么,绿地在多大程度上培养了高周转率呢?根据风能数据,绿地存量和总资产周转率分别为0.53和0.37。据机构统计,2018年a股和港股上市公司共有240多家房地产开发企业,存货周转率中位数和总资产周转率分别为0.28和0.19。

换句话说,绿地库存周转率几乎是行业中值的2倍。

数据源:风

上半年,绿地土地持有量没有下降,2018年上半年分别为556亿元和443.7亿元。

值得注意的是,今年上半年,当房地产市场监管收紧时,谨慎的土地收购成为大多数住房企业的选择。8月底,融创高管表示,他们将仅在上半年选择投资价值优异的土地,并将在下半年继续保持谨慎。7月初,富力地产也听到了“暂停征地”的谨慎声音。

在备受瞩目的绿化带中,债务与资产的比率仍然很高。2018年,格陵兰的总资产突破了万亿大关,其中超过9000亿是负债,资产负债率为89.49%。今年6月底,格陵兰岛的资产负债率略有下降,降至88.30%,但远高于国内50大住宅企业81.1%的平均水平。

虽然规模继续扩大,但绿地项目的质量令人担忧。近年来,格陵兰财产所有权下的财产权保护案件频繁发生,自2018年以来呈上升趋势。维权地点遍布全国,包括郑州、成都、合肥、武汉、萍乡、济南...

今年4月至5月,40天内发生了两起绿化带死亡事故。6月,格林菲尔德透露,子公司甚至没有通过施工图审查,没有施工许可证就开工,没有按要求办理工程质量监督手续。它可能太急于建造、出售和筹集资金。

图片来源:郑州市政府官方网站

年初,绿地董事长兼总裁张玉良公开阐述了高流失率战略,主张有些人应该有条件有高流失率,无条件尊重法律。如果管理不到位,我们只能放慢速度,否则会有事故发生。现在,绿色空间似乎正奔向张玉良的心脏。

在许多人看来,高营业额是建设速度快和项目质量差的同义词。它是一只穿过街道的老鼠。每个人都应该大喊大叫,战斗到底。然而,为什么许多住宅企业一直在考虑提升营业额的企业?

根据标准,高营业额和产品质量下降之间没有必然的关系。高周转率模式本身不是问题,而是实施过程中的问题。历史上,高营业额和高质量已经成为鱼和熊掌,而不是两者兼得。

在当前“不炒房”的指导下,万人上街买房的日子已经过去了。在房地产行业的下半年,房地产企业需要重新定义。回到制造业和服务业,好的产品是核心竞争力。资本天生追求利润,但坚持底线是人的本性。

绿灯侠,也应该找个好方向。

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